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【雷軍和毛大慶的新發現】北京舊廠房的“逆襲“

新華網產業園區2021-02-22 12:08:57

很多“新北京人”或許都不知道,距離上地只有半小時車程的昌平區南口,曾經有著北京保溫瓶廠。這里曾經生產出最有名的鹿牌保溫壺,如今卻已衰敗,只有垂垂老人在端起用了幾十年的保溫瓶時,才會想起當年的盛況。

但很多文藝青年都知道,在美術館后身有個新興的“77劇場”,曾經是北京膠印廠。車間和倉庫被加固時,保留了廠區獨有的厚重工字鋼柱列和暗紅帶銹鋼板,只能容納最多300名觀眾的黑匣子小劇場中,經常能傳出歡笑聲。

舊廠房、舊公建的改造,不僅僅止于文化產業。創意產業養活了798和751,更多的服務型產業將讓更多老工業廠址恢復生機。在多層政策的引導和支持下,一些投資者將目光鎖定這些再生的“富礦”。昨日,在溫情離職后,曾經年薪千萬的萬科高級副總裁毛大慶公開露面,也帶出了他對于自行創業的規劃——基于辦公室出租服務的創投孵化平臺,并且“將在北京收購、改造舊有廠房、公建,為青年創業者提供低廉、有品質保證的軟硬件”。

吸引社會化資本進入工業遺產保護與利用,對于政府和投資人來說,這樣的掘金過程,或許會迎來一個雙贏的結局。

沉睡的資產在蘇醒

奧運會前夕,現任市城市規劃設計研究院副院長杜立群所在的團隊進行了一項針對工業遺產的調研。其結果顯示,哪怕在約300平方公里的中心城,被稱作“舊廠房”的工業遺產用地接近4000公頃,建筑面積也接近2700多萬平方米。

但在奧運會基礎設施飛速發展的過程中,這個數據如今已經不具備參考價值。截至目前,全市的舊廠房還剩多少?幾家主管部門都沒有給出準確且一致的數據。

“這些舊廠房至今仍在北京市域范圍內星羅棋布,央企有,市級國企有,區級企業有,鄉鎮甚至街道辦的企業也都有。”一位城市規劃師說,這個數據,甚至不能僅用“幾個首鋼”來形容,但由于生產線外遷、企業破產等原因,這些廠房進入了“冬眠”。

而從北京奧運會前后,這些原本會伴隨著城市化進程逐漸被推倒、被湮滅的昔日輝煌,正在城市規劃和歷史文化名城保護的思路中蘇醒。自行生長的798,就成了那一段時間以來的最佳范例。

2012年4月,市規劃委首次在其官網上公開對廢棄廠房辦公樓用地改建公租房的試點項目。位于東北四環內的芍藥居10號院發布了控制指標調整。

當年9月,石景山區廢舊醬菜廠也公布了新用途,將建成至少20層樓高的公租房。當時,市規劃委相關負責人公開表示,之所以出現利用廢舊、廢棄工廠用地建設公租房的趨勢,是因為很多此類用地位置相對都比較好,交通方便且配套設施齊全。

“但仔細比較就會發現,當時的思路還相對比較保守,目的主要是利用舊廠房用地,而非舊廠房自身。”一位見證了這一類項目發展全程的規劃師說。

改造后,位于東四環的萊錦產業園中,一座獨棟廠房的租金已經達到每平方米每天5.8元。這種針對創意企業計算租金的方法,和其作為廠房、倉庫功用出租,年租金只有幾萬元甚至十幾萬元的收入相比,高了至少10倍。

政策風向已明晰

昨天上午10點半,已經公布離職的毛大慶,和萬科總裁郁亮、萬科新任副總裁劉肖三人一起亮相,都是白襯衣、黑西裝配藍色領帶,但他未來的路徑,已經和萬科這個房地產開發企業不同。

“這是一個重大機遇,也是我個人的創業決定。”毛大慶說。

他要創建的模式,和美國的“Wework”公司類似。而明顯不同的是,“Wework”是靠整租寫字樓再分租給正在創業的小公司及配套服務掙錢,而毛大慶所指向的,直接是“收購、改造舊有廠房、公建”。

這樣的收購有何意義?這位自稱為“懂房地產的二房東”,看到的是政策風向。

2014年9月,國務院發布當年第9號文件,直指城區老工業區“土地利用方式粗放、大拆大建、融資渠道單一”問題,“鼓勵改造利用老廠區老廠房老設施,積極發展文化創意、工業旅游、演藝、會展等產業。”

去年這時,距離北京市公布《新首鋼高端產業綜合服務區規劃方案公示(征求意見稿)》已近3年半。就在首鋼艱難轉身的同時,緊鄰798的751、東四環的萊錦產業園已經憑著“船小好掉頭”的優勢,成為了新興的創業和創意園區。

“國9號”文件發布后,毛大慶并不是第一個做出反應的人。天使投資人雷軍投資的“小米公寓”,原始模式就是一座從倉庫改建成辦公用房、再從辦公用房改建成宿舍的樓。3年前,上海也有類似的成功經驗,投資人收購閑置廠房,再將其改建成公寓供應給城市中的“灰領”入住。而毛大慶背后,還有徐小平、李開復等一群天使投資人的身影。

但曾經為751設計過一座完整建筑再利用方案的杜立群說,在這個時間段,毛大慶趕上了好時機。

“改建建筑內部結構并不難,難在之后如何去進行商業運營。此前用地政策上并沒有突破口,導致很多企業在改建完成后只能靠繼續出租掙錢,工業用地廠房甚至無法注冊公司,就無法通過市場行為引來更多投資。”杜立群說。

而對毛大慶來說,政策層面的更大利好在于“改造利用老廠區老廠房發展符合規劃的服務業,涉及原劃撥土地使用權轉讓或改變用途的,經批準可采取協議出讓方式供地”。收購舊廠房、合理改變其使用性質能省去土地招拍掛所帶來的高成本,業內分析這才是這位“懂房地產的二房東”投身其中的最合理原因。

政府和社會的雙贏

“中國經濟已經到了創業的時代。”“一開始,我們應該會通過用足政策來維持運營。”在回答本報記者提問時,毛大慶說了這樣兩句話。

從政策層面,國務院頒布的文件中甚至還有更多的利好消息,包括鼓勵社會資本參與搬遷企業改制重組和城區老工業區市政基礎設施建設,繼續安排專項資金重點支持改造再利用老廠區老廠房發展新興產業等。

雖然在萬科的工作還需要交接,但是毛大慶已經對北京的老廠房狀況有了底:“學院路邊上、大學周圍,幾座大學城周邊都有這樣的老廠房。全市兩會之后,政府已經多次在座談會上表態愿意搭建這樣的平臺,只要符合北京市引導政策,都可以引入。”

他面對的市場有多大?雖然具體內容涉及商業機密,但他還是透露了未來的服務對象——預計每年留京的應屆畢業生大約60萬人,其中有10多萬人將會面對自主創業。在這個“萬眾創業”的年代,每年10多萬創業者中哪怕只出現幾個讓公司成功實現上市的人,都是成功。

“這樣的產業,一定不是將小廠房改成小辦公室就結束了。未來我也可能參與給中小企業投資。”毛大慶說。

記者昨日也從多個政府部門得到驗證,對于“工業文化遺產”的定位,將被確定在文物、優秀近現代建筑這兩個層面之下;在沒有專項資金維護的前提條件下,引入社會資本去利用是讓其持續存在的選擇之一。“在工業發展的年代,很多廠房有著明顯的包豪斯風格,從建筑學角度值得保護;但十幾年前我們所做的調研,就不僅僅局限于保護。”杜立群說。

“現在看,我們正在朝著工業園、創意產業園、工業遺址公園等方式去嘗試。更多要和北京的核心職能相匹配,現在要伴隨著人口和功能疏解重新定位,不會是簡單的‘創意園區’概念了。” 一位城市規劃師說。

同時,一些部門已經開始對舊廠房的利用展開基礎性研究。舊廠房的用途,或許會比市民現在看到的還要多。

這位規劃師想起,在違建拆除過程中,也曾經保留了一批符合規劃、有著正規手續的老廠房。豐臺區和義街道在拆除南郊農場廠房周圍的違建之后,直接建起了8000平方米的綠地和主題公園。

“這樣的位置,這樣的周邊環境,打造‘Wework’式的辦公環境并不難。”他說。

來源:北京日報


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