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【跟著一姐看商場】老廠房改造之惑!

跟著一姐看商場2021-02-12 11:03:38
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今天一姐不帶你看商場!


我們先一起思考老廠房改造的商業,之后我們再一起去看看下面這些有代表性的商業項目。

總抱怨停車難卻總愛去的老碼頭
每次路過800SHOW空蕩蕩的總希望能遇上一場時裝秀
每次說到1933老場坊就難免聯想起那些宰牲的場面
混合著上海人集體記憶和欲望的紅坊
聚集著創意藝術時尚人群的八號橋
見證上海80年變遷的同樂坊

不說M50,就好像自己不懂藝術
不知何時改做國際服務外包的智造局
還在黑暗中摸索前進的國際時尚中心



還有那次被徹底凍著的萬科上生所沒有窗戶的老廠房(缺圖)......

遛完上面的項目,有了一些自己的思考與困惑!

1

政府企業之惑

近二百多年的工業文明完成了它的歷史使命,留給社會的不僅是規模化生產帶給人類豐富的商品,也留下了許多記載著它們發展印跡的建筑。

隨著城市化的進程,這些建筑陸續被拆除重建,取而代之的是那些鋼筋水泥的叢林。
在某種聲音的呼喚中,政府醒過來了!不再大拆大建,而是修舊還舊、保留歷史的一些符號、賦予現代的元素、重植內容,還給城市一些記憶。
于是乎,城市更新成為一種使命。
各類文創園區如雨后春筍瘋狂生長。

問題來了:
哪些老舊廠房應該保留?
哪些廠房應該土地轉性作商業開發對社會和企業更有價值?
土地變性的審批流程復雜又漫長,如何解決當下的問題---企業利益和員工安置等。

老舊廠房一旦決定保留,多采用不超過20年的租賃權,解決了資產形象的同時,可以有穩定的收入,也許還能解決一些尚有勞動能力的員工就業。

但是,新的困惑又來了:
20年的租賃收入往往是不高的,遠不如變性后的商業開發價值。對資產持有的企業收益其實是很低的,創造的是綜合社會價值,需要政府、企業有一個很好的守約接納心態。
出租后的資產經營管理并不盡人意,欠租、逃租、空置,又成為新的社會問題,尤其是現在大量空置的創客空間。

2

投資者之惑

老廠房改造類產品,多屬于常說的“二房東”項目,資產產權屬于原企業,承租者只有使用權益,主要投資就是廠房改造。


由于產權屬性的特殊,每個地方的政策不同,隨著整個房地產市場而波動,比如商業存量過剩,許多區域不再批準商業經營用途;因為房價調控政策,不允許做成公寓類產品;雙創政策倒是鼓勵,大量的創客空間批量出現,供大于求、創業生存率極低,導致許多空間人去樓空。

政策的不穩定,令投資者裹足不前。
金融政策的不支持,導致許多投資者靠自有資金或私募基金支撐,上面的政策稍有變動項目就進入艱難的維系期。
金融退出渠道的缺乏,讓許多資本望而卻步。

3

經營者之惑

與其說是之惑,也許說經營者之難更準確!

由于廠房改造類產品屬于完全個性化產品,需要根據項目的地段、周圍環境、消費人群、原建筑特點,個性化打造一個非標商業項目。

本來這類人才就稀缺,需要有敏銳的市場嗅覺、產業整合資源和能力,更需要具備后勁。

因為大多業態屬于創新,創新業態的生態鏈搭建、創新創業者的孵化支持能力,創新內容的可持續維系,這些都是市場空白.


目前都是一群傳統商業經營者在操盤,做成做好的項目機率極低,其難度其實不亞于傳統商業的經營管理。
再者,這類項目往往沒有足夠的停車位,位于老城區的交通可達也是問題,這些都是經營者有心無力的地方。

4

設計師之惑

對于老廠房改造設計,大部分設計師而言是很痛苦的,就好比一個裁縫師,不愿意去改衣一樣。
當然也不乏一些設計師,他們在這些廢墟中會煥發出創作靈感,設計出獨一無二的作品。
我就特別喜歡看這些改造后的作品。

但他們的困惑是:往往改造早期,完全是只有設計師思維。他們是可以天馬行空做出非常有特色的作品,在他們設計的脈絡里有過一些美好的想象,他們希望經營者能和他們共同完成這個作品,因為誰也不愿意看到自己設計的作品未來成為一個新的廢墟。

我看過許多改造的老廠房項目,幾乎沒有商業定位、經營需求的影子,完全脫節,導致后期招商、營運使用和能耗管理都是一個棘手的項目。

5

時代之惑

老廠房改造在人才和能力不具備的時候其實不要操之過急,否則會把一堆廢墟制造出另一堆廢墟,這是社會資源的極大浪費。

無論是政府、企業、投資者、金融產品、營運者必須是生態鏈上的共生體,挖掘資產的最大價值,才能還原城市豐富的肌理!

城市更新是一個時代的需要和機遇。
城市更新也是一個時代之惑!

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